房地产面临二次危机，碧桂园怎么救？

来源《东地产财经周刊》

8月12日晚,碧桂园发布公告称,经公司申请,旗下公司债于8月14日起停牌。共涉及“21碧地01”等多只公司债。公告停牌原因为:拟就公司债券兑付安排事项召开债券持有人会议。不论债务重整或展期,不论结果如何,未来几个月内,碧桂园的动作和走向,已经桥接上整个地产业的神经。经过艰难修复,刚刚从上一轮危机中缓过半口气的行业信心,恐怕很难再承受第二次的风险爆发。某种意义上,推出四大举措自救的碧桂园,救的不仅仅是自己。

01殃及池鱼

8月10日晚间,碧桂园中报净利润亏损介乎人民币450亿元-550亿元。次日,一家创业板企业——金刚光伏下跌20%,封死跌停板。这肯定不是巧合。作为2021至2022年涨幅达10倍的光伏新秀,金刚光伏近期以来遭遇投资者不断抛售,股价已由一年前高峰时的67.27元,跌至当前最新价17.22元。公司股价大幅下跌背后,与碧桂园密切相关。金刚光伏第一大股东广东欧昊集团,一直承接碧桂园楼盘的工装业务,公司与碧桂园关系密切。欧昊集团管理团队中,有多人曾任职于碧桂园。资本市场投资者,将广东欧昊集团,视为碧桂园关联企业;甚至,一些地方政府在招商引资中,还将其称为碧桂园旗下公司。当碧桂园陷入债务危机,碧桂园物业领域的光伏布局场景受到了投资者的质疑,恐慌的投资者选择了踩踏式出逃。当年与碧桂园签署战略合作协议时,股价有多风光;当下碧桂园债务危机发酵时,公司股价就有多惨烈。

02“踩踏”担忧

金刚光伏的跌停,是头部房企债务危机殃及池鱼的一个缩影。A股市场上,碧桂园供应商中的装修装饰类企业、建材企业、甚至部分有合作的家电企业,8月11日跌幅均大于同期指数。金融市场的波动,直观反映着严峻的现实:在市场投资者对地产行业信心缺失的背景下,任何坏消息传出,都可能引发雪上加霜的又一轮杀跌事件;同时,危机将迅速通过资本市场往上下游传导。倾巢之下,焉有完卵。近期行业内围绕碧桂园的评议,也不断表露出对可能出现的踩踏效应的担忧。此外,大型房企中,目前碧桂园与龙湖可谓硕果仅存。假如民营企业在房地产行业“全军覆没”,也将严重影响行业长远健康发展。碧桂园经营风格较为稳健,属于行业优等生,在上一轮行业危机中,是较早做出应对并积极调整的企业,也是监管部门选定的示范民营房企。如今,境内外债券仍旧能如期兑付的民营房企屈指可数。碧桂园尚未发生实质性债务市场违约,坚持了近两年,已实属不易。《东地产财经周刊》认为,碧桂园目前的债务危机,仍是行业系统性风险的集中体现。一方面,此前房企普遍追求规模发展,导致了市场急剧萎缩之下,企业决策层面对巨额债务回天乏力。另一方面,市场形势变化超出了行业认知,宏观经济下行、供求关系变化、疫情冲击、购房者的预期多重因素叠加,尤其是碧桂园大量货值在三四线下沉市场,虽早在2022年初便开始调整布局转向一二线城市,但已积重难返。

03自救与他救

在信心一次次崩塌的市场,产业如同一个压崩的弹簧,除非有外力重新接下崩裂口,否则单靠市场本身,已是缘木求鱼。自救的同时,碧桂园能否挺过这次危机,外部环境的力量十分关键。政策东风其实已经到来。上月召开的中央政治局会议提出,适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策。顶层设计会议之后,以金科地产为代表,较早爆发危机的房企,迎来一波上涨,困境反转的预期已经形成。即使对正在经历危机的房企,目前也同样迎来积极变化。以碧桂园为例,8月11日中期财报亏损消息公布后,公司的债券价格出现了不同程度的反弹。于2025年到期的“21碧地04”公司债,出现了15.56%的涨幅,成交金额为889万元。此外,港股市场上,碧桂园(02007,HK)成交量放大至12.52亿港元,股价跌幅为5.77%,相较于8月8日成交量放大时14.39%的跌幅,已有跌幅收缩、股价启稳迹象。

04与时间赛跑

A股地产股的低位反弹,以及陷入舆论风波的龙头房企的表现,都指向一个现实——行业实质性政策落地的预期。可以认为,碧桂园当下的种种自救举措,是在与时间赛跑。在政策落地、市场尤其是三四线城市楼市重新启动前,只要碧桂园仍站在赛道上,就有生机。不过,落地层面的政策优化,迄今并未见到实质性动作。坊间认为,调控楼市的传统政策惯性,让地方在政策上放不开手脚。尤其北上广深等楼市风向标城市,目前未看到任何实质性措施。但近期以来,不同部门出台了延长保交楼贷款支持计划实施期限、指导银行调整存量个人住房贷款利率、进一步落实“认房不用认贷等一系列利好政策。有观察人士预计,8月底至9月,将会有更多的地产相关政策落地。政策东风已到,金融市场已盘出底部,具体落地措施会否兑现,亟待政策落地的地产业能否真正走出困境,金九银十或见分晓。倒在黎明前的悲剧,不应该上演。