卓越半年报 | 三个“稳健”助力卓越商管有质量增长

近日，卓越商业管理有限公司（下称“卓越商管”）发布了2019上半年经营业绩。卓越商管是卓越集团以打造一线城市核心区域的大型城市综合体为主的商业旗舰控股平台。此次上半年业绩简报中披露了卓越商管的多项经营指标。

持有物业资产优质负债率连续三年低于65%

据披露，卓越商管持有物业总运营面积约140万㎡，其中一线核心物业面积高达120万㎡，占比超85%；物业出租率超过95%，2019年上半年物业租金总收入近10亿元，同比增长33%。我们认为，卓越商管优良的物业区位和优秀的资产运营能力是其持有物业价值能够高水平释放的核心原因。

据了解，卓越商管已布局深圳四大中心区——福田中心区、后海中心区、前海中心区、宝安中心区，也是这四个中心区最大的商业开发及运营商，已打造深圳卓越前海壹号、深圳卓越世纪中心、深圳卓越后海中心等多个项目。同时卓越商管还控股上海卓越世纪中心、上海卓越铂尔曼酒店、青岛卓越世纪中心等标杆项目，上海卓越置业于日前联合洲际酒店更是获取上海浦东国际机场 T3 综合体项目20年经营权。

据统计，卓越商管持有物业账面价值高达700亿元，估值超千亿。卓越商管资产负债率能够连续三年稳定在65%以下，与其大量优质底层资产有直接关系。在卓越商管与同行进行对比中，也可以看出其负债情况非常健康。截止2018年底，148家上市房企平均资产负债率为79.46%，卓越商管远远优于行业平均水平，同时与标杆企业对比中可以发现，卓越资产负债率仅仅次于一向以稳健著称的中海，优于万科、碧桂园、恒大等龙头企业。

经营追求有质量增长盈利能力增强，毛利率达42%

在“战略驱动，有质量增长”和“结果导向，高效率运作”的经营管理方针下，卓越集团努力地平衡规模扩张与盈利能力。

根据披露信息，2019上半年卓越商管预售收入呈现快速增长态势，同比增长81%；同期毛利率亦高达42%，与同行对比，亦处于领先位置。卓越商管毛利率如此之高与湾区大量优质项目结转有关，其中深圳卓越前海壹号上半年交付，写字楼售价约9万元/平米，公寓售价约11万元/平米，据测算该项目实际楼面价约1.9万元/平米，利润空间巨大。卓越商管能够借助自身优秀的资产运营能力，在多个城市低成本获取优质项目，这是其高毛利率的核心原因。

财务指标优异促使主体连续三年获得AAA评级

2019上半年卓越商管各项财务指标进一步优化，盈利能力持续增强，债务结构稳定健康，其评级展望为【稳定】，主体更是获得长期信用最高级AAA评级。

而优良的信用评级，有效地帮助了卓越商管进行低成本融资。卓越商管披露其2019上半年加权平均资金成本约为5.85%。2018年底，64家重点上市房企平均融资成本为6.65%，卓越商管明显低于行业平均值，与标杆企业对比中，卓越商管也位居中游，与万科、碧桂园、旭辉等企业相当。

 稳健发展，未来可期

行业调控已进入“双控模式”，政府一方面控制热点城市，另一方面控制冒头企业，房企经营压力不断增大，而卓越集团在“战略驱动，有质量的增长”经营方针的指导下，以“三个稳健”立身，能更为从容应对多变的行业环境。

1）财务稳健：在行业融资环境不断趋紧的背景下，财务稳健的卓越集团拥有较强抗风险能力和更多财务操作空间，其债务风险、融资压力远小于其他企业；

2）投资稳健：卓越集团投资稳健，聚焦核心都市圈以及重点城市，土储优质。其中大湾区货值储备占比达到70%，另外卓越在一线商办物业超120万㎡，其中深圳在建和开发的写字楼超过40座。在粤港澳大湾区、深圳社会主义先行示范区等战略规划不断推进下，区域土地资产的价值将长期提升；

3）经营稳健：卓越集团以“城市综合运营商”为方向，“地产开发、城市更新、资产运营、金融投资”四大业务并进发展，均取得良好成绩。地产开发规模处于行业前列；城市更新业务在深圳合作项目超过60个，已覆盖深圳各行政区核心区域，货值储备高达6550亿元；商业管理资产账面价值700亿，总估值超千亿；金融投资已开展地产基金、股权投资、小微金融三大版块业务，目前总资产规模已超过60亿元。