践行稳健，主动从容推进有质量地增长

自今年银保监会下发"23号文"开始限制银行和信托融资后，房地产融资渠道开始步步收紧，同时，在"房住不炒"定位的大环境下，传统房地产开发模式难以为继，从小房企到龙头房企，都面临着不同程度的资金压力和可持续发展的挑战。

来自深圳的非上市企业——卓越集团经过多年发展，走出了一条独特且可持续发展的道路，在资本市场赢得良好的信用度和认可度。作为一家典型房企，卓越何以取得稳健发展？在接受中房网记者采访时，卓越集团执行总裁沙骥提到：不依靠上市公司这个身份，就不会被资本市场短期数字目标"绑架"，相比较规模，卓越更看重企业有质量的增长，实现长远的经营。前瞻布局和稳健发展为卓越实现这个目标积蓄了力量，提供了保障。

01/利润保障——聚焦城市更新的优质土储

中国指数研究院认为，尽管调控政策不断加码升级，但深圳因其稳定的刚性需求和强大的抗风险能力，成为品牌房企争相追逐的市场。"大湾区+示范区"双重规划利好下，深圳的城市定位得到空前提升。

卓越集团凭借先发优势提前布局，占据了大本营核心区位——深圳，提前享受了利好政策带来的诸多红利。23年的深耕，卓越在深圳攻城略地，已签约优质城市更新项目63个，预计储备货值超过6000亿，其中龙华区预计货值超1000亿，并成功打造了卓越世纪中心、卓越城、深圳中心·天元等多个旧改综合体项目。

其中，深圳中心·天元是福田区重点城市更新项目，总建面约140万㎡，是一座包含超甲级写字楼、约30万㎡大型商业、约800米中央大街、城市豪宅、学校、纪念馆、设计艺术中心等于一体的超级城市综合体项目。综合体旗下高端商业——"One Avenue 卓悦中心"作为深圳中心区规模最大商业项目，整体招商工作完成超过95%，已于9月12日正式对外营业。

· One Avenue卓悦中心实景图

该项目所处的福田中心区——深圳的中心城区,也是金融总部机构的集聚区。据福田企服中心统计，2019年福田共有135栋重点商务楼宇、86栋"亿元楼"（一栋楼一年的税收,约相当于内地中等城市一年的总税收），是全国"含金量"最高的商务区。高端楼宇吸引大量总部型及高端企业入驻，以及与之匹配的高素质从业人员，福田中心区以载体和平台的聚集效应形成"楼宇经济"，带来优质的社会结构。

02/现金流保障——构建持销并举的收益结构

卓越集团早期通过打造蔚蓝系住宅，形成人居典范之作，奠定深圳住宅地产的领先地位，后增加投资商业物业，形成持销并举的双引擎模式，有效抵御因政策导致的周期性经济风险，并加速收益结构轻型化。目前，卓越集团资产管理规模超1000亿，其中，集团自持物业资产管理规模约700亿，以"股权合作"为发展核心、"轻资产输出"为经营辅助的资产管理规模约300亿。

卓越业务探索逻辑更趋同于香港模式，如港企代表新鸿基。新鸿基为家族管理制，追求稳健，通过稳定的商业物业来获得现金流, 并通过良好的银行关系以确保低廉的融资成本；其开发业务与内地房企采用的快速周转开发模式不同，新鸿基更乐于利用资本运作，在土地溢价后再出售套现盈利。

卓越始终以"核心城市-核心区域-核心物业"为自持物业选取标准。一方面，这类优质物业可以保证稳定的租金收入，具备更强的安全边际；另一方面，这类稀缺型的核心物业可以贡献长期稳定超额的投资收益。

作为深圳CBD之王，卓越集团通过在核心区域打造地标性商业地产，实现了品牌知名度及溢价效应的双提升。从福田中心区的顶级写字楼"卓越世纪中心"，到后海中心区首个入市租赁项目"卓越后海中心"，再到区域绝对地标的"卓越前海壹号"，卓越集团以城市综合运营商的角色一路见证深圳中心区的发展。

被称为"前海之门"的前海壹号，建立在前海出让的第一块土地上，是桂湾金融区的第一栋写字楼，也是前海的首席商务门户。此项目总占地约1.7万平方米，总建面近80万平方米，持有建面超26万平方米，由4栋超甲级写字楼、2栋顶级行政公寓及休闲配套组成。江湖传言"一入前海，卓越可见"。一期写字楼以标志性的"前海之门"成为前海绝对地标，它由世界著名建筑设计公司TFP、AECOM等世界级团队倾力打造门户式造型，是进入前海的地界标识。作为前海第一个入市销售的商业办公产品，前海壹号一期于2016年1月获批预售，备案均价约8.9万/平米，二期项目在随后的10月获批，备案均价约9.4万/平米，很快售罄，目前还剩少量商务公寓，均价约15万/平米。

△卓越前海壹号效果图

03/安全保障——维持资产结构的安全健康

卓越起步于深圳，依托成熟的开发能力和资产运营能力，2004年开始异地扩张发展。目前，在全国32座核心城市实现布局及深耕。卓越集团坚持规模和利润并重，善于使用经营杠杆而非财务杠杆，从而实现较好的杠杆控制。

2019年卓越商管半年度业绩报告资产负债率连续三年稳定在65%以下，有息负债下降17.12%，加权平均资金成本约为5.85%，债务结构安全健康。据亿翰中国统计，截至2018年底，148家上市房企平均资产负债率为79.46%，重点上市房企平均融资成本为6.65%，卓越商管远远优于行业平均水平，"稳健"是卓越最具有辨识度的经营标签 。

经济力量为企业创造了成长契机，核心优势是企业发展的主因，企业要想谋求发展，必须找寻适合自己的"配方"。卓越集团从企业自身的优势出发，既顺应市场变化，又满足企业自身的诉求，凭借优质的城市更新土储、成熟的持销收益结构、较低的杠杆率练就了更强的抗风险能力，让投资更加主动和从容，实现企业的稳健发展和有质量增长。